五年前，MicroStrategy创始人Michael Saylor曾建议人们抵押房产购买比特币（$BTC），这一激进策略一度被视为高风险。如今，在美国政府支持的抵押贷款体系内，这一理想终于落地——但伴随着巨大的折价和持续的争议。
2026年7月2日，Coinbase与抵押贷款平台Better Home & Finance联合宣布，成功发放了首笔符合房利美（Fannie Mae）标准的加密货币抵押贷款。该产品允许借款人用比特币或Coinbase发行的USDC稳定币作为抵押品，覆盖购房首付。这是美国两大政府赞助企业（GSE）房利美和房地美首次正式允许将数字资产纳入房贷资产池。
产品结构：双重贷款、60%折价、无追加保证金
与传统房贷不同，该产品包含两笔贷款：一笔是标准美元房贷（由房利美承销），另一笔由借款人持有的BTC或USDC作为抵押，用于支付首付。目前仅支持比特币和USDC两种数字资产。
最令人惊讶的是抵押率：比特币仅按市场价格的40%估值，即借款人需锁定价值25万美元的比特币，才能覆盖10万美元的首付。这意味着对比特币资产的折价高达60%。而USDC作为稳定币，可获得更为慷慨的80%折扣率（即抵押率20%）。借款人需将私钥控制权移交给Better的Coinbase Prime托管账户，直至贷款全部偿还。
Coinbase特别强调，该产品无追加保证金。即使比特币价格下跌50%，借款人也不需补充抵押品，只需按时支付两笔贷款的利息。但若逾期60天未还款，Better有权清算抵押的加密货币；房屋止赎程序则在逾期180天后启动。
政治推手：FHFA局长的个人利益冲突
该产品的诞生直接源于美国联邦住房金融局（FHFA）局长William “Bill” Pulte的指令。2025年6月25日，Pulte下令房利美和房地美准备将加密货币视为合格房贷资产。作为一位公开持有比特币、Solana以及比特币矿企Mara Holdings股票的官员，Pulte被指控利用职权为个人投资组合谋利。
Pulte是房地产巨头PulteGroup创始人的孙子，年仅37岁。他因在Twitter上随机向陌生人赠送现金而出名，并因此获得特朗普提名。他的财务披露显示，其持有价值高达百万美元的比特币、Solana代币以及500万至2500万美元的Mara Holdings股票。批评者指出，Pulte同时担任房利美和房地美董事会主席，并任命盟友进入董事会，随后推动加密货币抵押政策，构成严重的利益冲突。
美国多位参议员已就此事发出警告，认为Pulte“作为FHFA局长有权批准企业提案，同时作为董事会主席又能影响提案制定，存在严重利益冲突”。美国政府问责局（GAO）已于2025年12月开始对Pulte展开调查。
市场影响与风险分析
与Saylor建议时的比特币价格（约56,000美元）相比，当前比特币价格已大幅波动。若按当时情况计算，即便采用现在的40%抵押率，比特币在2022年11月下跌72%至15,500美元时，借款人仍会面临抵押品不足的风险。虽然新产品取消了追加保证金，但60%的折价意味着借款人实际获得的杠杆极低。
对于比特币投资者而言，这一产品提供了一种新的变现渠道，而不必直接卖出比特币。但消费者权益团体警告称，这类产品“建立在可能成为纸牌屋的加密资产之上”，可能助长投机并增加系统性风险。美国消费者联合会和全国消费者法律中心联名致信Pulte，认为“基于加密资产的系统威胁到市场安全”。Better Markets的Amanda Fischer则讽刺该政策“似乎是基于一些推文”。
此外，Better CEO Vishal Garg曾因在一次Zoom电话会议中解雇900名员工而臭名昭著，其管理风格也为产品可信度蒙上阴影。
总体而言，Coinbase的比特币抵押贷款为加密货币与主流金融体系融合迈出重要一步，但高昂的折价、政治争议和极高的风险暴露使其前景充满不确定性。在政府背书与监管博弈之间，这一产品或许只是加密货币渗透传统金融的又一个火药味浓重的试验田。