五年前，MicroStrategy首席执行官Michael Saylor曾建议“抵押房子买比特币”，如今这一激进策略终于获得美国官方房贷体系的支持。本周，Coinbase与Better Home & Finance联合宣布，成功发放首笔符合房利美（Fannie Mae）标准的比特币抵押贷款，标志着加密货币正式进入美国主流房贷市场。
产品细节：双重贷款结构，比特币仅获40%信贷
该产品由两笔贷款构成：第一笔是标准的美元房利美住房贷款，第二笔则以借款人的比特币或USDC作为抵押，用于覆盖首付。目前仅支持比特币（BTC）和Coinbase发行的USDC两种资产。令人瞩目的是，以比特币抵押时，借款人仅能获得其市场价值40%的信贷额度——即需锁定25万美元的比特币才能覆盖10万美元的首付。相比之下，USDC作为稳定币可获得80%的信贷。
借款人需将加密货币托管至Better的Coinbase Prime账户，并放弃私钥控制权，直至贷款全额还清。Coinbase强调，该贷款在初始60%的抵押折扣后，不再要求追加保证金或抵押品。即使比特币价格腰斩，只要借款人按时支付美元利息，便无需额外补仓。但若逾期60天未还款，Better有权清算抵押的加密货币；逾期180天则启动房屋止赎程序。
推动者：Bill Pulte的比特币议程与利益冲突
该产品的诞生直接源于美国联邦住房金融局（FHFA）局长William “Bill” Pulte的推动。2025年6月25日，Pulte下令房利美和房地美准备将加密货币视为合格抵押资产。这位37岁的信托基金后代、亿万富翁PulteGroup创始人之孙，因在推特上向陌生人撒钱而受到特朗普赏识，最终获任FHFA局长。其财务披露显示，他个人持有高达100万美元的比特币、Solana代币及500万至2500万美元的矿业公司Mara Holdings股票。
批评者指出，Pulte在指令发布后迅速任命盟友担任房利美和房地美董事会主席，并从其比特币投资中直接获益。多位参议员警告其“严重利益冲突”，美国问责局已于2025年12月开始调查。消费者联合会和全国消费者法律中心致信称，该体系“可能建立在一座纸牌屋之上”。Better Markets分析师Amanda Fischer则讽刺该指令“似乎基于几条推文”。
市场影响与风险分析
从市场角度看，比特币抵押贷款放宽了加密货币持有者的融资渠道，有助于释放锁定的比特币流动性，并可能推动更多机构接受数字资产作为合法抵押品。然而，60%的抵押率意味着比特币价格需下跌超过40%才会触及清算风险，但根据历史数据，比特币曾在2021-2022年间下跌72%，若当时以60%抵押率放贷，借款人仍将面临巨额亏损。
值得注意的是，该产品取消了追加保证金机制，看似保护借款人免受短期波动冲击，实则将风险转移给贷款机构。一旦比特币暴跌后长期低迷，贷款方可能面临抵押品不足与房屋止赎双重损失。此外，借款人需支付两笔贷款的利息，且放弃加密货币交易权利，实质成本显著高于传统贷款。
目前，房利美尚未就此类贷款提供隐性补贴，但若未来规模扩大，美国纳税人可能间接为加密风险买单。消费者团体警告，这或将助长投机性购房，重演次贷危机隐患。
Better Home & Finance CEO Vishal Garg曾因2021年通过Zoom一次性解雇900名员工而备受争议。如今，他正全力推广这款“没有追加保证金”的比特币抵押贷款。而Saylor当年建议抵押房产买比特币的愿景，在经历72%的暴跌后，终于以政府背书的形式落地，但代价是借款人需承受60%的初始折扣和私钥失控风险。
总之，比特币抵押贷款的出现是加密货币与传统金融体系融合的重要里程碑，但高抵押率、政策争议及潜在系统性风险使其更像一场高风险实验。投资者在参与前应充分评估自身风险承受能力，并警惕监管政策变化带来的不确定性。