RWA 已成为加密行业与传统金融同时关注的方向，但「资产上链」并不是一套可以照搬的标准化模板。底层资产的现金流特征、估值方式、法律权属和运营复杂度不同，决定了各类 RWA 在发行、管理和二级交易中遇到的问题并不相同。
在美国国债、货币市场基金和私人信贷率先形成规模之后，房地产代币化仍停留在相对早期阶段。原因不难理解：房地产牵涉产权登记、物业管理和地方监管，链上代币只是整套安排中的一个环节。法律权利如何落实、链下资产如何持续管理、二级市场流动性如何形成，仍是行业最核心的几个问题。
随着房地产代币化从技术叙事回到对资产质量、法律权利和运营基本面的审视，PANews 与商业房地产代币化项目 OneAsset CEO Sonia Shaw 展开了一场对话。OneAsset 是一家总部位于迪拜的 RWA 代币化公司，主打面向机构级商业地产（CRE）的合规基础设施。
与不少把重点放在低门槛拆分或代币发行工具的房地产 RWA 项目不同，OneAsset 把重心重新放回到底层资产本身，以及与之配套的链下执行框架。按其设计，每处物业将被置于独立的单资产金库中，并配套专门设立的 SPV、独立估值，以及租约和运营信息披露，借此把数字化投资凭证与可依法执行的经济权利连接起来。
OneAsset 的另一个判断是，资产碎片化本身并不会自动带来流动性。能否形成可持续的二级市场，取决于底层物业质量、稳定现金流、持续信息披露，以及是否存在足够的买方需求。基于这一点，平台并不把「可交易性」当作终点，而是希望通过合规基础设施，让房地产权益更容易被定价、核验、转让和再配置。
聚焦资产质量，优先切入商业地产
房地产是全球规模最大的财富储存载体之一。Savills 数据显示，截至 2024 年底，全球房地产总价值约为 393.3 万亿美元，其中商业地产约为 58.5 万亿美元。MSCI 于今年 8 月发布的报告则显示，2025 年全球由机构投资者管理、以获取投资回报为目的的商业房地产规模达到 13.5 万亿美元，是 2021 年以来首次增长。
尽管体量庞大，商业地产仍属于流动性最差的资产类别之一。传统模式下，投资者通常通过房地产私募基金或公开交易的 REIT 参与。私募基金常采用盲池结构，由管理人决定具体资产，资金锁定期可能长达 7 至 10 年；公开 REIT 虽可在证券市场交易，但投资者持有的是一组由管理人配置的资产，价格也容易受到股票市场整体波动影响。
在 OneAsset 看来，机构资产配置者关心的从来不只是能否投资房地产，而是更具体的问题：谁在管理资产，收益如何产生，收益背后承担了哪些风险，出现问题时有哪些追索机制，以及需要退出时能否顺利实现流动性。这些问题共同塑造了平台的资产筛选方法和产品设计逻辑。
因此，OneAsset 不打算沿用传统集合基金模式，而是希望建立彼此隔离、与特定实体物业直接对应的单一商业地产资产金库。每个金库都拥有独立的审计估值、收益特征、风险参数和法律条款。合格投资者可以通过统一账户，对特定商业地产进行评估、认购和交易。
过去几年，一些房地产代币化项目尝试把那些通过传统渠道难以吸引资本的物业搬到链上，并把代币化包装成另一条资产进入市场的路径。OneAsset 明确拒绝这种做法。Sonia Shaw 提出的一项原则是：「如果一项资产在线下不值得投资，上链之后也不会突然变得有投资价值。」她表示，链上基础设施可以放大优质投资的运营效率，但无法把劣质房地产变成优质资产。
Sonia Shaw 拥有超过 15 年的传统金融、国际市场拓展和房地产基金经验，负责推动公司建设「监管即设计」的市场基础设施。与同时覆盖多个国家和资产类别的平台不同，OneAsset 初期把重点放在阿联酋商业地产，主要基于四方面考虑。
- 其一，商业物业通常拥有更长租期，并经过更严格的企业租户审查，能够提供相对稳定、可预测的经常性收入。
- 其二，平台希望通过数据驱动的承保体系筛选市场和资产。在迪拜部分自由区，企业可获得的签证配额与实际办公面积存在一定关联，形成企业扩张与办公空间需求之间的结构性联系。OneAsset 认为，这会对当地租赁需求形成支撑，并进一步影响资产估值。
- 其三，相比本身已有较好流动性的资产，优质商业地产长期受制于高门槛、资本锁定和单项资产融资渠道不足，代币化带来的效率增量更明确。
- 最后，平台选择聚焦单一市场和单一资产类别，避免跨区域、跨品类扩张稀释承保能力，并借此建立更稳定的项目来源和运营商网络。
OneAsset 还把资产筛选与分销视为彼此关联的两个环节。不同商业地产拥有不同的租约结构、现金流特征和运营风险，因此适合的投资者类型也不相同。按照这一逻辑，代币化首先要回答的不是「哪些资产技术上可以上链」，而是「哪些资产的经济模型足够清晰，能够识别真实需求，并且具备可信的分销路径」。
从资产筛选到合规转让，试图重做投资链条
在 Sonia 看来，当前房地产 RWA 市场中的参与者，大致可以按商业模式分成三类。
第一类是面向大众零售的碎片化平台，以 Lofty 等平台为代表。这类平台把独栋住宅或小型出租物业拆分成低价数字份额。Sonia 认为，这种模式提升了房地产投资的可及性，但大量投资者共同持有单一物业，也可能增加治理和运营协调复杂度，投资回报仍受到租户、维护和住宅市场等因素影响。
第二类是白标技术供应商，例如 Brickken。Brickken 提供 SaaS、白标和 API 等代币化基础设施，覆盖法律结构设计、资产发行、合规、投资者管理、治理和收益分配等资产生命周期环节。Sonia 认为，OneAsset 与这类平台的核心区别，不在于是否使用区块链或智能合约，而在于是否直接参与底层资产的筛选、承保和持续管理。按照 OneAsset 的定位，其并不想只做技术服务商，而是希望直接参与资产筛选、结构设计与持续管理，并以机构级基础设施连接资产端与投资端。
第三类是以 Mavryk 为代表的综合型 RWA 基础设施。除建设面向 RWA 场景的独立 Layer 1 外，Mavryk 还通过 Equiteez 提供覆盖一级和二级市场的市场基础设施，并布局通过 REIT 基金收购、数字化和分销链上资产。按 PANews 转述，这类模式同时延伸到底层区块链基础设施、资产端与市场分销。
OneAsset 本身没有开发底层区块链。其初期计划部署在 Base 上，未来再根据资产、监管和市场需求兼容更多网络。Sonia 的看法是，与其把资源投入到底层公链，公司更希望把资源投向资产质量、法律结构设计和监管适配。
在投资者一侧，OneAsset 希望先走机构主导路线，主要面向家族办公室、母基金和企业财资部门等专业资产配置者。不同类型投资者的需求也不一样：机构资产配置者可能更看重资产安全性和风险调整后的收益，而数字原生投资者和跨境投资者可能更关注可及性、可转让性和资本效率。OneAsset 的做法是，让每项资产与其投资目标及经济特征相匹配的投资者对接。
按照平台规划，投资者在认购前可以查看独立资产净值（NAV）估值、租户租约、运营成本等关键信息。投资者可以直接认购对应金库，而不是买入包含多项资产的盲池产品。在代币化资产完成认购后，投资者既可以长期持有，也可以在符合身份、司法管辖区和转让规则且存在买方的情况下，转让部分份额，而无需重新签署整套实体房地产交易文件。
房地产上链的关键，不是代币本身而是法律权利
由于商业模式仍未成熟，房地产代币化经常被简单说成把「房屋建筑搬到链上」。但在 OneAsset 看来，这种说法容易模糊代币与真实产权之间的差别。
OneAsset 表示：「金库代币并不等同于对建筑物本身的直接法定产权，OneAsset 也不会如此描述。」公司认为，对工具所代表的权利进行精确定义，是其获得机构交易对手认可的基础。
按 OneAsset 的设计，当投资者取得一个资产金库代币时，其持有的是一种数字原生工具，代表其拥有某一项独立商业地产的经济权益。而可强制执行的请求权，存在于其下层法律结构中，并通过一个与特定物业一一对应、具备破产隔离属性的专用特殊目的载体 SPV 持有。投资者究竟享有哪些权利，由金库背后的法律文件和 SPV 决定，而不是由代币单独决定。
在这一结构里，代币承担的主要是权益记录与转让功能。其目标是避免代币与法律请求权脱节，也就是让金库代币持有人同时成为法律文件承认的经济权益享有人。
Sonia 表示：「智能合约可以高效执行预先设定的规则，但它不能解决当地物权、税务责任和破产处置问题。」她认为，如果要让机构投资者和自动化系统放心持有数字资产，链下结构必须足够稳固。
这也是 OneAsset 强调破产隔离的原因。一个设计合理的 SPV，旨在把每项物业与其他物业以及 OneAsset 自身的公司经营状况隔离开来，尽可能让投资者的相关权益在平台出现问题时仍保持独立。对机构投资者来说，这本质上是交易对手风险问题：法律追索权能否独立于平台本身而存续。
对房地产 RWA 而言，智能合约是否经过审计当然重要，但投资者更需要确认的是：谁拥有物业，谁负责收取租金，运营方违约后如何更换，平台破产时投资者可以向谁主张权利。缺少这些安排，代币就只是一条没有锚定对象的数字记录。
「监管即设计」：从迪拜起步，先把合规写进结构里
房地产具有很强的地域属性。物业所在地、SPV 注册地、投资者所在地和代币交易场所，可能分别适用不同监管制度，因此跨境发行和转让远比普通加密资产复杂。
OneAsset 表示：「我们选择首个市场时，并不是简单追求某一地区的市场敞口，而是做了有计划的结构性筛选。迪拜虚拟资产监管局（VARA）恰好提供了这种明确性，使我们能够贯彻毫不妥协的『监管即设计』的路线。」
OneAsset 选择迪拜作为首个市场，原因之一是当地已经建立专门针对虚拟资产的监管框架。公司目前正在推进迪拜虚拟资产监管局（VARA）相关申请，并在正式获批前的窗口期完善法律义务和技术系统。
在推进监管工作的同时，OneAsset 还获得了 ISO/IEC 27001:2022 信息安全管理体系认证。该认证覆盖其云端托管应用、后端基础设施，以及用于链上运营的智能合约。对投资者来说，这意味着敏感信息和数字投资系统受到经过正式评估的信息安全框架管理，而不是依赖临时或零散的内部控制措施。
随着平台进入更多司法管辖区，OneAsset 计划通过三层程序化架构处理合规要求：
- 第一，采用许可制、可识别身份的代币架构，在代币层直接执行所有权控制、投资者资格核验和跨境转让规则，使合规要求随资产本身流转，而不是依赖具体交易场所。
- 第二，建设自动化资格审核系统，把 KYC/AML 核验、地区投资者分类及适用的投资者资格框架嵌入用户准入流程。
- 第三，建立统一的信息披露标准，在全球复制独立的金库级资产报告引擎，以满足不同国际监管机构的信息披露要求。
OneAsset 认为，早期一些房地产代币化项目暴露出的情况表明，房地产代币化不是一次性发行行为，而是有完整生命周期。物业在完成代币化后，仍会持续面对维修、保险、税费和空置率变化等现实问题。基于此，公司计划建设覆盖代币化房地产完整生命周期的基础设施，重点服务持续运营、信息报告和资产管理，并通过严格治理控制，对复杂链下房地产指标进行汇总和标准化。
OneAsset 还表示：「OneAsset 计划为每个资产金库引入独立的 NAV 估值，从租户约束条款和租约条件，到建筑结构维护成本、当地税费及现金流时间表，各项关键数据都会经过系统核验并以透明方式呈现。」
公司把这种持续报告能力视作基础设施的一部分，而不是发行之后的附加服务。平台还计划把房地产估值、租约和现金流数据转化为机器可读格式，以便持续评估资产表现。
碎片化不等于流动性，市场深度取决于资产与买方
过去两年，现实世界资产上链明显加快。RWA.xyz 统计显示，截至 2026 年 8 月 26 日，链上代币化 RWA 的「已分销资产价值」（Distributed Asset Value）约为 383.0 亿美元；同一时间点，「代表价值」（Represented Asset Value）约为 3531.1 亿美元，约为前者的 9 倍。这一差距本身，也反映出「宣布代币化」与「已经具备可交易性」之间仍有明显距离。
行业在计算市场规模时，常把已经宣布或承诺代币化、但尚不能自由转让的「代表价值」，与真正进入链上并可交易的资产混在一起计算。在房地产领域，这种情况尤其容易出现：一栋价值数亿美元的建筑被纳入合作协议，并不意味着市场上已经存在同等规模的可交易代币和流动性。
OneAsset 的判断是，「碎片化并不等于流动性」。把一栋缺乏买方需求的物业切割成数百万份，并不会自动形成市场，只会把原有的流动性问题继续拆散。
真正的流动性首先来自资产本身。只有物业拥有较好的位置、稳定租户、可核验现金流和合理估值时，投资者才可能持续买入。其次，市场还必须拥有足够数量且具备交易资格的买方。即便技术上允许全天候转让，如果订单簿中没有对手方，投资者仍然无法退出。
因此，流动性不能脱离分销体系单独设计。一个二级市场需要的，不只是技术层面的可转让性，还需要形成由不同类型、甚至不同市场的合格买家组成的资金池，而且这些投资者必须有持有底层资产的实际理由。OneAsset 还提到，随着市场发展，除二级转售之外，投资组合配置、企业财资管理和合规借贷等更多使用场景，也可能扩大资产需求。
平台同样把结算效率与流动性区分开来。T+0 原子结算和统一账户体系可以提升已完成交易和资本再配置的效率，但它们本身不会创造买家，也无法解决价格发现问题。后两者仍然属于市场问题，不是智能合约能够直接解决的部分。
从 RWA 到 AiFi，房地产要先变得机器可读
Coinbase 近期提出「链上智能体金融」即 AiFi 的概念，让这一方向获得了更多关注。今年 7 月，Coinbase 创始人兼 CEO Brian Armstrong 在社交媒体上把 Base 网络、USDC 与 x402 协议描述为支撑 AI 智能体自主完成机器对机器支付的核心基础设施。这一表态发布于 Coinbase 第二季度财报公布前夕。按文中说明，Coinbase 目前对 AiFi 的定义，主要聚焦智能体之间的支付与商业结算场景，而非资产配置本身。
OneAsset 讨论的则是这一趋势向投资资产配置领域的延伸。今年 4 月举行的 Hack Seasons Cannes 大会上，OneAsset 首席投资官 Arthur Katz 曾提出，随着资本配置越来越多由 AI 驱动，链上资产具备的透明性和可编程性，可能会在机构金融体系中变得越来越重要。
在 Sonia 看来，更值得关注的问题是，未来这些 AI 智能体会把资金配置到什么资产上。她的判断是，AI 驱动的金融体系不能只有可编程货币，也需要可编程的投资资产。
如果一个系统无法判断一枚房地产代币在法律上究竟代表什么、谁有资格持有、物业如何估值、资产产生多少收入、适用哪些限制条件，以及交易能否完成结算，那么这枚房地产代币就不能算真正意义上的「机器可读」。
OneAsset 认为，这也是其围绕估值、租约、现金流、合规和所有权数据进行标准化工作的意义所在。眼下更直接的应用，是改善信息披露和投资基础设施；从长期看，房地产代币化资产可能逐步具备更高程度的结构化，使软件能够像人类投资组合经理一样，对这些资产进行筛选、验证和配置。从这个角度看，AiFi 的起点并不是 AI 本身，而是先拥有一套机器能够理解的金融资产。
文章最后指出，房地产代币化正在从强调发行速度和低门槛，转向重新审视资产质量、法律结构和长期运营。区块链可以缩短结算时间、降低部分转让成本，也可以让房地产权益更容易拆分和编程，但它无法替代承保、物业管理和法律执行。
OneAsset 正尝试通过单一资产金库、破产隔离 SPV、独立估值和持续数据披露来处理这些问题。不过，相关设计目前仍处于测试和规划阶段，其模式仍需经过真实资产上线、监管审批和二级市场运行检验。对房地产 RWA 来说，资产真正上链之后，困难的工作才刚刚开始。