美国住房金融体系正准备把比特币等加密资产纳入房贷申请中的资产评估，而且借款人不必先卖币。监管信号来自美国联邦住房金融局局长 William Pulte，他要求房利美和房地美就单户住房按揭风险评估提交方案，研究“无需先兑换成美元”地将加密货币作为储备资产处理。
这项变化的分���不小。房利美和房地美并不直接向购房者放贷，但它们购买贷款、打包成证券并提供担保，覆盖了美国约 5100 万笔住房按揭中的大部分。因此，一旦两家机构调整承保口径，传统房贷市场通常会跟进。
核心变化在于“无需兑换成美元”
按照此前规则，借款人若想让虚拟货币在房贷审核中被认可，通常要先把币卖成美元，再把资金存入银行并完成来源与留存证明。换句话说，账户里即便持有价值 10 万美元的比特币，在卖出前也很难直接提升按揭资质。新框架试图改变的，正是这一点：经核验的加密资产可以作为储备金计入审核，持有人可以继续保留币。
这意味着申请人可以避免因卖币触发潜在纳税事件，也不必为了申请房贷放弃后续价格上涨带来的收益空间。对净资产较多集中在 Bitcoin 或 Ethereum 的借款人来说，原本“看不见”的财富，开始有机会进入传统金融体系的审核表。
先计入储备金，不等于可以直接拿币付首付
不过，这项安排的适用范围比一些标题呈现得更窄。现阶段的方向，是把加密货币计入房贷储备金，也就是贷款机构用来评估借款人在收入中断时仍能持续还款的缓冲资产，而不是直接替代首付或过户所需现金。首付和交割成本通常仍需要美元，而且还要满足资金来源与留存要求。
换个角度看，这更像是“持币能增强财务画像”，而不是“用比特币直接买房”。对自雇人士、链上资产较多但账面现金不足的申请人，这种调整仍然很关键。它不能替代关账所需现金，却可能提高整体通过率。
限制条件已经写得很清楚
并不是所有加密资产都会被一视同仁。素材显示，合格资产预计需要存放在受美国监管的中心化交易所，便于放贷机构通过账户记录和 KYC 资料核验持有人身份。像 Coinbase 这类平台上的持仓更符合这一方向，其他托管方式则未必能被纳入。
同时，房利美和房地美还被要求加入风险缓释安排。由于加密资产波动较大，审核时大概率会采用折扣计值，也就是常说的 haircut。文中举例称，若名义上持有 10 万美元的比特币，最终计入储备金时可能只按 6 万至 7 万美元计算。还有一点不能忽视：加密资产占总储备金的比例也会受到限制，借款人很难只靠加密货币完成全部储备要求。
自托管争议浮出水面
最受争议的部分，是交易所托管要求。Casa 首席执行官 Nick Neuman 公开反对这一限制，认为自托管本身关乎财产权，而且链上地址完全可以通过密码学签名来证明控制权，并不一定非要把资产放到交易所才能验证。这个分歧很直接：贷款机构希望看到标准化、易审计的材料；而长期持币者往往正是因为担心交易所风险，才选择把私钥掌握在自己手里。
从现阶段看，这套框架还处在推进与落地过程中。素材提到，相关实施正朝 2026 年推进，一些贷款机构已经开始尝试，但它还不是一款当天即可全面使用的成熟房贷产品。可以确定的是，美国传统住房金融体系首次正式迈出一步，开始把加密货币视为可纳入承保审核的资产类别，只是计入方式、折扣规则和托管要求仍有不少边界。