美国房地产业正面临自2008年金融危机以来最严峻的考验。政府赞助企业Freddie Mac（联邦住房贷款抵押公司）在最新发布的2020年第一季度报告中指出，受新冠疫情及经济停摆影响，美国房地产市场正面临“巨大挑战和不确定性”。与此同时，全美住宅建筑商协会（NAHB）与富国银行联合发布的住房市场指数（HMI）在4月暴跌58%，从3月的72骤降至30，创下有记录以来的最大单月跌幅和历史最低水平。
Freddie Mac警告：春季旺季将不复存在
Freddie Mac的研究团队在报告中表示，美国大部分地区处于居家令状态，预计房地产市场将偏离传统的春季旺季。报告预测，2021年抵押贷款利率仅会降至3.1%，经济恢复可能需要一年时间。房价将“放缓”，2020年美国房屋销售预计将下降。再融资活动将减少，新增贷款发放量也会下滑。为应对疫情，Freddie Mac和Fannie Mae正探索替代评估方案，包括仅外部检查评估和远程“桌面评估”。
报告指出，截至4月中旬，美国已有超过2200万人失业，大量房主无法偿还抵押贷款，同时许多房东因租户无法支付租金而陷入困境。房地产经纪人无法进行房屋展示，潜在买家的购房意愿大幅降低。
建筑商信心崩溃：创历史最大跌幅
经济学家Peter Schiff在推特上评论了HMI指数的暴跌：“建筑商信心预期从3月的72降至4月的60，但实际上崩跌至30，这是有记录以来最大跌幅和最低水平。但即使如此，建筑商仍然过于乐观。建筑行业将在很长一段时间内基本消失。” Schiff进一步指出，CNBC的房地产记者Diana Olick声称“住房市场强劲且建造业将因房屋短缺而迅速反弹”，但Schiff认为这种短缺即将变成巨大过剩——之前未出售的房屋将涌入一个缺乏合格买家的市场。
银行收紧信贷：首付20%+700 FICO评分
尽管美联储向大型银行提供了数万亿美元流动性，但美国银行反而收紧了贷款标准。4月13日，摩根大通（JPMorgan Chase）发布了新的贷款指引：要求购房者FICO信用评分达到700分，且首付比例不低于20%。这使得住房权益信贷变得更加稀缺。许多原本计划购房的美国人被挡在门外。
综合来看，Freddie Mac的报告、HMI指数的暴跌以及银行的信贷紧缩，均表明美国房地产市场正面临自2008年次贷危机以来最大的下行风险。投资者需密切关注后续失业数据及政策应对。