根据Equipment Radar近日发布的一项研究，美国房价已全面超越2005-2006年房地产泡沫时期的高点，但本轮上涨的驱动力与当年臭名昭著的次贷危机截然不同。报告指出，当前市场的上行并非源于创造性融资或投机性贷款，而是建筑产品价格飙升、供需失衡以及政府大规模财政刺激共同作用的结果。
房价指数创历史新高，库存却跌至冰点
数据显示，标普/CS房价指数在2021年5月同比上涨17%，超过了2005年9月所创下的15%峰值。全美房价目前较上一轮峰值高出38%。与此同时，市场供给极度紧张。Altos Research指出，截至2021年8月，美国待售房屋库存较正常水平下降了约50%。研究人员强调，低利率、疫后经济复苏以及供应短缺共同推动了这波行情，而非银行放宽放贷标准。
建筑成本与通胀回归助推房价
报告特别提到，建筑材料（尤其是木材）成本大幅上涨是重要因素。Equipment Radar表示：“如果你经常去杂货店或五金店，就会知道物价回升早已不是秘密。企业的投入成本在上升，许多行业的涨幅甚至远高于消费者端。”这种成本压力使得新建住宅价格高企，同时存量房供应无法快速补充，进一步加剧了供需矛盾。
美联储与华尔街扮演关键角色
研究指出，美联储通过大规模购买抵押贷款支持证券（MBS）持续向市场注入流动性，同时大型银行和华尔街投资者纷纷入局购房，成为“新房东”。早在2021年6月，《华尔街日报》《巴伦周刊》等多家媒体就曾揭露，大银行正积极参与住房市场的“买买买”，使得首次购房者面临激烈竞争。
展望：市场或趋于平稳，但大跌可能性低
Equipment Radar在报告中总结称，由于建筑成本高企和库存极低，本轮房价上涨的“韧性”可能强于2005-2006年周期。短期内房价可能经历“休整”并横盘整理，但出现类似当年崩盘式下跌的概率较小。报告尤其强调：“后疫情时代的游戏规则已经改变——一旦出现重大经济放缓迹象，政府大概率会再次寄出财政刺激支票。”这为市场提供了额外的缓冲垫。
总体而言，虽然美国房价已超过15年前的泡沫高位，但当前市场的结构性差异意味着，投资者和购房者不必过度担忧次贷危机重演。不过，通胀压力和利率走向仍是需要密切关注的变量。