美国楼市警报拉响：Freddie Mac示警，房企信心暴跌58%

美国房地产市场在疫情冲击与经济停摆背景下，正面临显著压力。住房金融机构Freddie Mac在2020年第一季度房地产报告中指出，美国楼市在经济不确定性之下面临“重大挑战”，这可能成为十多年来最严峻的阶段之一。报告认为，房地产市场往年春季常见的销售旺季将被打乱，2020年美国房屋销售预计下降，房价涨势也将放缓。

Freddie Mac预计，到2021年利率可能仅降至3.1%，而整体经济从疫情造成的损害中恢复，或需要一整年时间。与此同时，再融资活动将趋缓，购房贷款发放也会减少。由于居家令限制线下接触，市场参与者开始采用替代估值方式，包括仅进行房屋外部检查，甚至远程“桌面估价”，以维持交易流程。

房企信心创下罕见跌幅

除官方机构预警外，NAHB/Wells Fargo住房市场指数（HMI）也释放出更为悲观的信号。该指数素有“房屋建筑商信心指数”之称，4月单月大跌58%，从3月的72降至30，创下自2012年以来最大跌幅，也来到极低水平。市场人士认为，这一数据反映出开发商对未来需求、销售和开工前景的担忧迅速升温。

分析人士指出，失业人数激增、购房者观望、看房活动受限，以及房主、房东和租户同时承受现金流压力，共同削弱了住房市场的支撑基础。即便美联储向金融体系注入大量流动性，美国大型银行仍未明显放松房贷门槛。以摩根大通为例，新的贷款标准要求购房者拥有700分FICO信用评分，并支付20%首付，这无疑进一步提高了购房门槛。

供应与需求错配风险加剧

在部分乐观观点仍强调住房短缺之际，悲观者则担忧，随着更多原本未挂牌房源进入市场，而具备资格的买家减少，所谓“短缺”可能迅速转向供应过剩。综合Freddie Mac报告与建筑商信心数据来看，美国楼市短期内仍将受制于经济修复速度、就业状况和信贷环境，市场不确定性依旧高企。