美国房贷公司 Better 与 Coinbase 合作推出的比特币抵押房贷已在上周正式开放申请，但最新披露文件显示，这项产品存在几项需要借款人留意的条款：抵押的比特币可能被 Better 重复使用，且借款人无法随时赎回，相关 BTC 甚至可能被锁定 15 至 30 年。
预申请金额达到 3.6 亿美元
根据 Better 向 CoinDesk 提供的数据，这项产品自全面开放以来，预申请贷款金额已达到 3.6 亿美元，高于等待名单时期估算的 2.6 亿美元。
这项产品在 3 月首次公布时原本接受 BTC 和 USDC，但到上周正式推出时，仅开放 BTC。Coinbase 表示，双方先上线比特币，其他抵押品仍在评估中。
贷款由两部分组成
借款人实际签署的是两笔贷款。
- 第一笔是标准的 Fannie Mae 合规房贷，以房屋作为抵押。
- 第二笔是比特币抵押贷款，用于支付首付款，以 BTC 和房屋的二次留置权作担保。
该产品的抵押率为 250%，即每借入 1 美元首付款贷款，需要抵押 2.5 美元的 BTC。Better 给出的示例是，购买一套 50 万美元的房屋时，借款人可抵押价值 25 万美元的比特币，以换取 10 万美元首付款贷款。
两笔贷款都由 Better 发放，并按月合并为一笔还款。借款人在签字时，其比特币会从个人 Coinbase 账户转入 Better 在 Coinbase Prime 的托管账户。
披露文件提到抵押品可被重复使用
Better 在文件中披露，公司可能会将借款人抵押的比特币进行 rehypothecation，也就是担保品重复使用，但前提是保有等额 BTC，以便在贷款偿还后返还。
rehypothecation 允许贷款机构将抵押品用于其他交易，而不是让资产一直留在托管账户中。按这一安排，借款人获得的是返还等量 BTC 的承诺，而不是返还原先那一批 BTC 的保证。
这也意味着，借款人承担的不只是 BTC 价格波动，还包括 Better 的信用风险。
报道提到，这一安排与 FTX 破产后加密行业持续推动的「1:1 储备」和「可验证资产」方向并不一致。
Better 表示，其借贷协议和托管安排符合适用法律法规，包括破产规则。但公司没有说明以下问题：每位借款人的 BTC 是否能够单独识别；rehypothecation 之后的法定所有权归属谁；若 Better 或其融资合作伙伴倒闭，借款人属于财产请求权人还是普通债权人。
抵押 BTC 可能被锁定 15 至 30 年
另一项关键条款是，借款人不能只通过还清第二笔比特币抵押贷款来取回 BTC。Better 表示，抵押品必须等到主房贷全部清偿，或在完成再融资后，才会释放。
这意味着，相关比特币可能随着主房贷期限被锁定 15 至 30 年。除非借款人完成再融资或出售房屋，否则无法拿回自己的 BTC。
Better 的官方页面也写明，若借款人卖房，必须先清偿首付款贷款，BTC 才会被释放。
没有追缴保证金通知，但违约后会卖出 BTC
与常见加密贷款不同，这项产品不会因 BTC 价格下跌而触发追缴保证金通知，也不会要求借款人追加抵押品，系统也不会自动强制平仓。
即便 BTC 价格下跌至低于首付款贷款价值，清算也只有在借款人违约后才会发生。
披露的违约流程包括：
- 借款人错过合并月供后，违约程序启动。
- 60 天后，Better 可开始拍卖抵押的 BTC，但需通知借款人，且只出售足以偿还债务的数量。
- 180 天后，可依 Fannie Mae 规定启动房屋法拍程序。
Better 表示，公司必须先处置 BTC；若卖币后仍有缺口，仍可能采取标准贷款补救措施。法拍所得将优先偿还房贷，其次偿还比特币抵押贷款，剩余部分才归借款人。
持有比特币本身不构成房贷资格
Better 还指出，持有比特币本身不会帮助申请人取得房贷资格。申请者仍需满足 Fannie Mae 对收入、信用评分和债务收入比（DTI）的标准要求。
Better 在书面回应中表示：「这项产品不会把加密资产转换为合格收入，也不会放宽 DTI 或信用门槛。比特币贷款只解决『现金付首付款』的问题。」
Coinbase 负责托管，不参与授信
在这项产品中，Coinbase 的角色仅限于托管方和技术提供者，不参与授信决策，也不参与抵押品清算判断。
对于 Coinbase One 会员，若获批使用该产品，可获得放款方提供的 1% 房贷金额结算费补助，上限为 1 万美元。
申请者数据还显示，35.9% 的申请人持有超过 50 万美元的加密资产，38% 计划在未来三个月内购房。
传统金融式抵押逻辑被带入加密资产
报道指出，rehypothecation 在传统金融体系中属于常见做法，但在加密行业，FTX 事件之后，市场更强调 1:1 储备和可验证资产，重复使用客户抵押品曾被视为高风险做法。
按照 Better 这套设计，借款人用来抵押的加密资产在贷款存续期间并不处于可自由取回状态，而且并不是还清比特币抵押贷款就能拿回，而是要等主房贷结束，时间可能长达 30 年。
报道还提到，后续值得观察的问题包括：Better 实际会将 rehypothecated 的 BTC 用于哪些用途；若未来 BTC 价格出现大幅波动，相关链式风险如何控制；其他房贷机构是否会跟进这一模式。