Bitcoin Magazine 近日刊文称，西班牙政府围绕住房市场推出的两项紧急法令，正让当地房地产作为长期家庭财富工具的可预期性受到质疑。文章作者 Kristyna Mazankova 在文中表示，西班牙几代人以来长期把土地和房产视为家庭长期积累财富的重要方式，但最近一周的政策变化，让这条路径变得极为困难。
作者在文中写道，她在 Universidad de las Hespérides 负责比特币硕士项目，研究重点是人们如何以数十年而非数周为周期建立财富。她指出，自己并非否定房地产，而是认为西班牙这次举措削弱了普通家庭少数几个长期积累财富的工具之一，因此他们可能会寻找新的替代品。
两项紧急法令的核心内容
文章称，西班牙政府于 9 月 29 日批准了两项住房紧急法令，并在数日内生效，原定于 10 月 2 日周五交由国会审议。按照文中说法，这两项法令并非以普通法律形式通过，而是以 reales decretos-ley 的紧急法令形式出台。西班牙宪法将这一工具限定在「特殊且紧急需要」的情形下使用。法令一经发布即刻生效，国会则在 30 天内决定予以确认或废止。
政府将改革拆分为两份法令，以便分别表决，避免单一争议条款拖累全部改革。
第一项法令把租金涨幅限制延长至 2027 年底。文章称，若某套房屋的现有租金已经高于官方参考价格指数设定的上限，则该租金不得再上调；在其他情况下，双方可以协商更新租金，但如果没有新的协议，涨幅不得超过 2%。文中援引西班牙国家统计机构数据称，西班牙 9 月通胀率为 4.9%，这意味着在法律限制下，房东的实际收入将逐年缩水。
第二项法令更进一步。根据文章描述，在最低租期结束后，如果租客和房东双方都没有提前通知，租约将被强制按连续 5 年周期自动续期；如果房东是法人实体，则自动续期周期为 7 年。若房东在没有法律列明理由的情况下终止合同，则必须向租客支付补偿。补偿金额在可能情况下以国家租金参考系统为基础计算，而且无论如何，最低标准不得低于租客每居住 1 年支付 1 个月租金的补偿。
作者认为，这意味着业主在收回自有房产或按照当前市场价格重新出租方面，将失去相当一部分自由。文中还提到，这些规则也适用于已经签署的合同，自下一次续约日起生效，相关表述援引自 Provivienda 的摘要。
国会表决与再次提交
文章称，这也是为何不少人认为相关法令可能违反宪法。批评者的理由是，这些措施带有追溯效力，改写了双方依据旧规则签署的私人协议，而西班牙宪法第 9.3 条禁止以限制个人权利的方式实施此类追溯措施。
不过，国会并未真正就这一争议作出定论。根据文中披露，10 月 2 日，第一项法令以 178 票对 172 票被否决，第二项法令则以 184 票对 166 票被否决。随后，Sánchez 宣布于 11 月 29 日举行大选。
文章接着称，在之后的周二，部长会议再次批准这两项法令，只做了技术性修改，并将其提交给国会常设代表机构 Diputación Permanente。在这一程序下，不需要 Junts 的投票。文中解释称，这是在国会解散后替代全体议会运作的缩编机构。
作者写道，Sánchez 表示，关于自动续期的第二项法令，只有在该机构完成确认后才会生效，而不是在 BOE 公报发布时自动生效。文中还称，有报纸咨询的法学人士认为，此举已经接近对法律程序的滥用。
市场在数小时内作出反应
文章认为，投资者可以接受严格规则，但难以给「投资之后规则再被改写」这种风险定价，而这正是欧洲所有房产业主都应重视的一点。
在作者看来，房东并没有等待国会投票结果。文中援引西班牙电视节目 EDATV 报道称，大约 4 小时内，房地产平台上约有 2,900 套出租房源被撤下。另一组由 LaBandera 报道的数据称，马德里挂牌房源在不到 24 小时内下降约 20%，从 11,815 套降至 9,398 套。
作者同时注明，这些都属于早期、未经审计的统计，但方向已经足够清晰。
文中列举的历史案例
文章称，类似实验过去已经进行过很多次，而且结论相近。
- 柏林，2020 年：文中称，当地将租金冻结 5 年。彼时的研究发现，受监管公寓的供应量大约减半，而不受监管的租金则上涨。随后，德国宪法法院在 2021 年推翻了该法律。
- 旧金山，1994 年：作者援引斯坦福大学 Diamond、McQuade 和 Qian 的研究称，扩大租金管制确实帮助原有租客继续居住，但房东把受监管供给削减了约 15%，全市租金上涨约 5%。
- 加泰罗尼亚，2024 年：文中称，压力区域的租金上限减缓了价格涨势，但巴塞罗那的租赁挂牌量下降 22.2%，而马德里则上升 3.9%。这一数据来源被标注为 Fedea，经 idealista 转引。
- 西班牙，1946 年至 1985 年：文章提到，长期强制延长租约、旧租金多年冻结，导致业主停止维护建筑，市中心衰败，直到 1985 年 Boyer 法令终结这一体系。作者认为，新的自动续期法令在逻辑上与当年的旧模式相似。
作者对西班牙住房问题的判断
文章认为，西班牙的问题并不是房东太多，而是住房短缺。文中写道，2025 年西班牙新增家庭约 240,000 户，但同期竣工住房仅约 92,000 套。西班牙银行则把 2021 年至 2025 年累计住房缺口估算为约 750,000 套，文章将这一数据归于 Cantabria Económica。
同一份报告提到的障碍包括：可开发土地稀缺、城市开发推进缓慢，以及规划制度僵化。作者还引用其同事 Daniel Fernández Méndez 的观点称，限制性的土地规则和不断趋严的建筑标准，已经让建设项目即使在当前价格水平下也难以盈利，该观点在文中标注来源为 Hespérides。
作者据此得出结论：国家一方面限制能建什么，另一方面又限制现有住房可获得的回报，结果就是供给两头收缩。她认为，最终承担代价的并不是已持有房产的人，因为他们可以选择出售、等待，或干脆让房屋空置，以避免遇到不搬离的租客。真正承压的是租客。
文章称，当市场上可租住房变少，剩余房源的租金会继续上升，更多人可能转向没有合同、没有保护、处在灰色经济边缘的非正式安排。买房也不是出路，因为西班牙人买不起房与租不起房的原因相同：住房太少，而这些法令并未改变这一点。
作者写道，一部分房东可能会被迫出售，但这对房价的影响有限，因为销售市场的调整速度远慢于租赁市场。若房东的按揭高于房屋可卖价格，他们甚至无法出售。还有许多房东可能会选择等待，希望政府更替，同时让公寓继续空置。文中的结论是，结果会是更多人既租不到也买不起，租客受损，小投资者受损，住房短缺则原封不动。
作者为何将比特币与房地产对照
文章称，房地产面临的最大风险不是市场本身，而是围绕资产的规则可能随时被政府改写，且资产无法迁移到别的司法辖区。建筑物会永久留在同一法域内。
在这一点上，作者把比特币作为反面例子进行对照，并列出几个理由。
- 规则固定：比特币总量上限为 2,100 万枚，这一规则 17 年来没有变化。文章称，比特币基础设施在很大程度上正是围绕避免这种规则被改变而构建的。没有部长可以限制其收益、冻结它，或延长他人对它的权利主张。
- 真实所有权：若资产存放在自己的钱包中，就不存在停止付款的租客，也不存在擅自入住的占有人，更不需要法院批准出售。
- 可迁移：比特币不固定在某一个国家。如果居住地的规则变得敌对，储蓄不必继续留在当地。
- 适合小额储蓄者：购置房产需要首付、按揭、 нотариус公证和多年的资金承诺；比特币则可以按固定节奏、每次投入几欧元购买。
作者指出，对多数西班牙家庭而言，房产几乎构成了全部财富，而这周发生的事情显示，其中相当大一部分财富其实取决于政治。她同时承认，比特币价格波动很大。文中写道，如果在 2017 年顶部之后买入比特币，其仓位在一年内会损失近四分之三，但之后涨幅又会多次跑赢西班牙住房市场。作者特别提示，过去表现不能预测未来回报；比特币波动性高，价值可能大幅下跌；住房价格走势图只反映价格变动，不包括租金收入、税费、维护成本和购置成本；这篇文章不构成投资建议。
文章结论：作为投资的第二套房风险上升
文章最后写道，家庭始终需要居所，因此仍会购买或租住住房，真正发生变化的是第二套房，也就是把房产当作投资的逻辑。作者认为，对于小投资者而言，当前风险已经超过回报，这削弱了普通西班牙人一生中少数几个能够长期积累财富的方式之一。
她认为，如果将比特币像以往对待房产那样视作长期持有资产，而不是彩票，那么比特币可以填补这一空缺。文中建议，持有者应以年为尺度看待它，定期买入，而不是试图择时，并且不要投入下一年就需要动用的资金。
文章以一句对照式判断作结：房产提供的是一种规则可能被改写的资产，比特币提供的是价格波动但规则相对固定的资产。作者称，无论国会最终如何决定，西班牙房产业主已经看到，合同在签署之后仍可能被改变，而这一教训不会随着一次投票消失。
该文最初发表于 Bitcoin Magazine，署名作者为 Kristyna Mazankova。